Юридические основы работы с покупателем объекта недвижимости

При самостоятельной юридической проверке объекта недвижимости необходимо проверить информацию, содержащуюся в предоставленных правоустанавливающих и иных документах, а также выяснить факты, имеющие значение для сделки:

1. Наличие или отсутствие обременений или ограничений: это могут быть ипотека, арест, рента, доверительное управление и другие обременения.

2. Получить выписку из ЕГРП, если есть возможность, получить расширенную выписку из реестра, которая раскроет всю информацию, содержащуюся в реестре и связанную с объектом.

3. Сверить информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте, поэтажном плане, экспликации, выданной в БТИ, с непосредственным осмотром объекта недвижимости на наличие незаконно сделанных переустройств и перепланировок.

4. Удостовериться, что лицо, продающее объект недвижимости, имеет право на такую продажу. Необходимо быть особенно бдительным, если объект недвижимости продается по доверенности. Надо помнить, что доверенность можно отозвать в любое время, а последующую сделку признать недействительной.

5. Попросить продавца объекта недвижимости, чтобы он предоставил справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. (При этом необходимо помнить, что есть частные клиники, где гражданин может проходить лечение и иметь «неблагоприятный» диагноз)

6. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то приобретенный во время брака объект недвижимости является совместной собственностью супругов. Из этого правила есть исключение, так, не является совместной собственностью супругов имущество, полученное во время брака одним из них в дар или по наследству.

7. Если квартира унаследована, необходимо по мере возможности убедиться, что все наследники участвовали в принятии этого наследства и их права не были ущемлены.

8. Проверить наличие или отсутствие прав третьих лиц в отношении данного объекта недвижимости. Это могут быть несовершеннолетние, лица, имеющее право пожизненного проживания, военнослужащие, проходящие службу, осужденные, лица, находящиеся в медицинских учреждениях, лица, работающие по контракту в другой местности. Данный факт проверяется получением расширенной выписки из домовой книг.

9. Необходимо проверить, когда была приватизирована квартира. Если приватизация была проведена до 1992 г., важно учесть следующий момент, были ли в квартире на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние и участвовали ли они в приватизации. Так, по законодательству 1992 года они могли не включаться в приватизацию, но, достигнув совершеннолетия, они могут решить, что их права ущемлены, и оспорить сделку через суд, который признает приватизацию недействительной.

10. Необходимо проверить, не была ли это сделка между опекунами и попечителями и близкими родственниками в соответствии со статьей 37 ГК РФ, где сказано, что «опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками»

11. Если продается объект недвижимости, в котором собственниками являются несовершеннолетние или есть лица, которые находятся под опекой и попечительством, а их интересы находятся под охраной органов опеки и попечительства, то необходимо запросить у родителей, опекунов и попечителей согласие на продажу объекта недвижимости у органа опеки и попечительства. Необходимо иметь в виду, что если продажа объекта недвижимости произойдет без соблюдения вышеуказанного требования, такая сделка впоследствии будет признана ничтожной.

12. Не меньший результат может дать и беседа с соседями по лестничной площадке, они тоже могут помочь в установлении многих фактов, например, сообщить, что родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели (собственник пустил их по договору коммерческого найма и плату взял уже до конца года).

Во многих ситуациях есть та часть фактов, которые собственники, возможно, захотят скрыть от покупателя. Поэтому при работе с покупателем риэлтор должен быть еще более бдителен и внимателен к юридическим деталям сделки, чем при работе с продавцом.